网易财经11月25日讯 沸沸杨扬的建外SOHO停暖事件，将人们的目光集中到了一个“印象中还不错”的北京著名楼盘——建外SOHO。网易财经今日在此探访时发现，身穿深蓝色和浅蓝色两种颜色制服的保安同时在小区内执勤，这两家保安分别来自赛特物业和宾至物业两家物业公司。

北京建外SOHO

遗憾的是这些保安的主要职责或许不是保卫小区业主的安全，据宾至物业的保安人员称，现在小区内赛特物业的保安估计有50人左右，主要任务就是阻止业主到宾至物业缴纳物业费。

中国地产界最有影响力的商人之一，潘石屹(博客)，安家在此，身处800平米豪宅，他在这个寒冷的冬天与无数SOHO业主租户一起，切身感受到了SOHO模式硬伤，“我们开始反思SOHO中国现在的商业模式，最应该加强的就是物业管理。”

但在业内专家看来，潘石屹或许还没有真正认识到，一直行走在住宅和商业地产灰色地带——人称“杂货铺”的SOHO模式真正的硬伤所在。

物业乱象由来已久

24日，对建外SOHO东区进行临时托管的宾至物业中国区总裁范希俊对网易财经表示，潘石屹日前所称“下雪天断电停暖，室内温度不足3度”的说法并不属实，“断电停暖”系由于电源开关没有打开，而据其事后抽查的10位业主中，也均未出现停暖停电问题。网易财经也从多位业主处得知，小区确曾收到过供电局和热力公司的停电停暖公告，但是迄今并没有停过。

而对于宾至物业资质是否已经过期的问题，范希俊称，公司资质在今年9月份确已到期，不过已经重新申请，只等待批复，“（重新申请）只是例行程序，并不麻烦。”另外宾至物业公司有朝阳区政府的临时托管文件，具备经营资质。

此外，建外SOHO东区已启动应急保障账户，截至21日晚，该账户已经进账超过一百万元，全部是业主交纳的物业费和供暖费。不过范希俊对“第三方平台”的法律效力和日后如何监管表示质疑，同时称小区内仍有不少业主并不同意成立第三方平台。

而对于潘石屹拖欠物业费一事，范希俊称，除其个人10万余元的水电及物业费外，SOHO中国公司拥有的400多个停车位也至今拖欠着数十万的停车费。

这只是建外SOHO物业纠纷的冰山一角，之前潘石屹在博客中多次提到，这里的“水太深”，“我在建外SOHO只是一名业主，无意‘操盘'小区，几个月来，我和广大业主一起在做三件事：第一件尽快敦促法院、公安部门对建外SOHO的一系列立案做出判决，这样小区后续的各项工作才能进行；第二件事是要进行建外SOHO五年多来近三亿元的物业费审计，要请独立的会计师事务所，给全体业主一个交待；第三敦促政府尽快进行新的业委会选举。”

当然，潘石屹能做的事情，肯定超越一名普通业主。 11月18日，SOHO中国宣布，已经成立了自己的物业公司，未来以及已有项目将由SOHO中国统一进行管理。“持续一年多的建外SOHO物业纠纷一事，让我们开始反思SOHO中国现在的商业模式，最应该加强的就是物业管理，”潘石屹表示，在未来几个月时间内，SOHO中国的物业公司将会陆续接管全部项目，并根据各个项目进行投入。

专家直陈SOHO真正硬伤

SOHO自组物业公司，既不是这场危机的结束，也远未能解决SOHO面临的问题。隐藏在这场纷争之后的对于SOHO中国商业模式的质疑纷纷浮出水面，多位业内人士对网易财经坦陈，SOHO中国模式已经到了急需医治硬伤的阶段。

中国人民大学房地产研究中心教授鲁炳全认为，从SOHO中国旗下项目退租、退售现象频出到此次物业纠纷案，表象上看似乎是由于物业管理混乱，实质上则反映了SOHO中国整体商业模式的缺陷和不足。SOHO必须从商业地产和住宅地产的灰色地带中选择一条明确的路线，遵循商业地产的通行商业规则，否则，自营物业公司的组建，或许会对SOHO后期项目的品牌效应有所保护，但终究不是根本的解决之道。

首先从运营模式上看，运营商业地产的核心要素是“养铺期”，即项目从建成到盈利的培育和过度期，这一阶段大概需要2-3年时间，开发商必须将其纳入自己的成本之内。“如果没有这一过程，那么无疑是让一个刚刚学会走路的孩子立即背上重担。”由于SOHO中国并没有这样的“养铺期”，而是即开发即销售的模式，一定是走不远的。

其次从市场定位和业态组合来看，SOHO中国的商业没有主题，业态定位和组合也凌乱不堪。SOHO项目在售后并没有进行统一合理的规划，对后期的商业培育也没有进行必要的指导，其自认为成功的“统一销售、统一出租和管理”的模式实质上并没有实质内容，放任的销售导致的结果就是商业地产变成“杂货铺”。

最后从与所在商圈的融合来看，SOHO项目与自身所在的商圈属性也并不相符，譬如建外SOHO与国贸、华贸中心等的定位并不匹配。因此，从上述几个方面看，SOHO更像是一个难以定义的市场产品。

鲁炳全称，商业地产可分为只租不售、只售不租（产权式商铺）、租售结合三种类型。目前，譬如世茂房地产、凯德置地以及万达地产等商业地产商普遍选择的都是自持商业。

“自持型物业无疑对资金要求极高，对于资金有限的企业来说，最理想的模式是租售结合。”鲁炳全解释说，开发商可以自持30-40%的主力店，以确定商业主题，便于维护后期商业秩序。而同时，销售部分也必须为“带条件规划”，以保证后期运营。

中国步行商业街工作委员会主任韩健徽也表示，商业地产应该是先商业后地产，或者说，它核心的内容是以长期、持续的收益为主的运营模式。如果物业得不到有效的运营，得不到升值，投入得不到回报，得不到资本的放大，势必它的价值也会降低。

通过有效的运营使项目得到不断升值，才是商业地产的重中之重。“SOHO往往是凭借优越的地理位置获得销售数据上的火爆，但随之出现的问题则是，过高的租金和统一管理的缺失导致商家盈利能力减弱，从而引发养房能力减弱，物业费、管理纠纷也就自然滋生，”鲁炳全认为，SOHO中国已经到了急需“补课”和“重新培育”的时候，否则类似的纠纷可能将成为常态。